Podatek od wynajmu mieszkania? Jak się rozliczyć z fiskusem?

Wynajmowanie komuś należącego do nas mieszkania może być sposobem na zarobek. Warto jednak pamiętać, że tak jak w przypadku innych źródeł, również ten zarobek podlega opodatkowaniu. Przepisy dotyczące podatku od wynajmu regularnie się zmieniają i warto być z nimi na bieżąco, by nie popełnić błędów. Ostatnia taka zmiana weszła w życie od początku 2019 roku.

Wynajem mieszkania z podatkowego punktu widzenia rozliczać można na dwa różne sposoby: na zasadach ogólnych lub ryczałtem. O tym, który należy zastosować, podatnik decyduje sam, ale decyzja taka musi być ostateczna. Rozliczać należy się według sposobu wybranego przy pierwszej wpłacie na podatek dochodowy w danym roku.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Jeżeli rozliczamy wynajem mieszkania na zasadach ogólnych, to podstawą opodatkowania jest wysokość uzyskanego z wynajmu dochodu. Dochód zaś obliczymy, pomniejszając całkowity przychód z wynajmu w roku podatkowym o koszty jego uzyskania. Do kosztów zaliczyć należy wszystkie wydatki poniesione na mieszkanie, takie jak: jego umeblowanie i zakup innego wyposażenia, koszty ewentualnego remontu, wniesione przez właściciela opłaty za media czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Oczywiście wszelkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami i faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie najemcę.

Sposób obliczenia podatku na zasadach ogólnych

Przy rozliczeniu wynajmu na zasadach ogólnych, należy także brać pod uwagę kwotę wolną od podatku. Od początku 2019 roku została ona podniesiona z 6 600 do 8 000 złotych, ale przy rozliczeniu dochody z wynajmu są liczone razem z tymi pochodzącymi z innych źródeł, a zatem realna kwota zmniejszająca podatek będzie zależała od łącznie osiąganego dochodu. Wysokość tego dochodu decyduje też o skali według której będziemy opodatkowani. Przy dochodzie w wysokości do 85 528 złotych rocznie, podatek wynosi 18 % minus kwota zmniejszająca go. Jeśli zaś przekraczamy ten pułap, to obowiązuje nas wówczas skala 32 %, ale tylko od nadwyżki powyżej 85 528 zł. W takim przypadku podatek wyniesie 15 395,04 zł (18 % z 85 528 zł) plus 32 % nadwyżki powyżej 85 528 zł minus kwota zmniejszająca podatek, wynikająca z zastosowania kwoty wolnej.

Podatek od wynajmu na zasadach ogólnych – do kiedy wpłacać?

Ważne jest to, że rozliczając się na zasadach ogólnych musimy samodzielnie obliczać zaliczkę na podatek dochodowy i co miesiąc wpłacać ją na konto urzędu skarbowego. Zawsze należy to robić do 20. dnia danego miesiąca za poprzedni miesiąc. W przypadku grudnia terminem jest 20 stycznia, chyba że wcześniej złożymy deklarację podatkową za poprzedni rok i dokonamy wpłaty należnego podatku. Rozliczenia całego podatku w skali roku dokonujemy w deklaracji PIT-37 lub PIT-36 do 30 kwietnia roku kolejnego.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadzie ryczałtu

Drugą formą rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania, którą podatnik może wybrać jest ryczałt. Od 1 stycznia 2019 roku nie trzeba już składać w urzędzie skarbowym oświadczenia o takim wyborze. Wystarczy, że dokonując pierwszej wpłaty podatku w roku podatkowym w tytule przelewu na konto urzędu wpiszemy „ryczałt”. Pamiętajmy, że decyzji o opodatkowaniu ryczałtem nie można w ciągu roku podatkowego zmienić.

Stawki ryczałtu podatku od wynajmu mieszkania

Ryczałt, w odróżnieniu od zasad ogólnych, charakteryzuje się tym, że podatek jest obliczany od całkowitego przychodu, a nie dochodu. Oznacza to, że od kwot uzyskanych za wynajem mieszkania nie możemy odliczyć żadnych wydatków poniesionych na jego rzecz. Ponadto, nie obowiązuje w tym przypadku żadna kwota wolna od podatku. Ryczałt płaci się według dwóch różnych stawek, w zależności od osiągniętego przychodu:

8,5 % od rocznego przychodu do 100 tys. złotych,
12,5 % od rocznego przychodu powyżej 100 tys. złotych.

Ta druga stawka została wprowadzona przy zmianie przepisów od 1 stycznia 2019 roku. Warto jednak pamiętać, że podobnie jak w przypadku drugiej skali podatkowej przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, dotyczy ona jedynie nadwyżki. A zatem od 100 tys. złotych oblicza się podatek w wysokości 8,5 %, a od reszty przychodu w wysokości 12,5 %.

Ryczałt także obliczamy samodzielnie i wpłacamy na konto urzędu skarbowego do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Krótszy jest jednak termin na złożenie deklaracji podatkowej za cały rok. W przypadku przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 roku, ostatecznym terminem jest koniec lutego kolejnego roku. Przy rozliczeniu ryczałtem właściwą deklaracją składaną w urzędzie skarbowym jest PIT-28.